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这次疫情对澳大利亚造成了哪些影响?

时间:2020-06-10作者:小泽 阅读:

澳洲作为一个长期依赖移民的国家,房地产行业也将在不同程度上受到移民的冲击。悉尼和墨尔本将是受澳大利亚人口增长骤降影响最大的城市。

毕竟这两个城市的房地产经济本身都是围绕每年新增8万至10万人的预期建立起来的,所以悉尼墨尔本更容易受到由移民所推动的巨大收益所影响。

悉尼墨尔本该何去何从?  

东海岸的悉尼和墨尔本把澳大利亚变成两个不同的部分,其余的首府城市,如阿德莱德,布里斯班,珀斯并不是主要依赖移民的城市,所以房地产本身就由在这里生活多年的大部分本地人所支撑,所以反而受到移民的影响较小。

但对悉尼和墨尔本来说却是巨大的冲击。

而住房需求方面将会是冻结移民一块最直接受影响的领域。SGS经济与规划顾问公司经济学家及合伙人,罗恩斯利(Terry Rawnsley)为悉尼和墨尔本描绘了两种情景——一个是更快更浅的V型复苏亦或是更深层次的衰退导致更慢的复苏。

但不管哪种情况,前景都是非常严峻的。到2021年,即使是V型复苏,墨尔本的人口增长率也将从之前预测的105,839人减少一半以上,达到47,367人。而更深层次的衰退的情况更糟糕,城市增长率仅为34,432。

悉尼的前景更糟糕。罗恩斯利预测,明年悉尼海港城的人口增长将减少近四分之三,从他早些时候估计的92,505人下降到24,256人;如果下降幅度更大,将减少五分之四,至18,113人。

预计到2025年,悉尼墨尔本这两座城市才将再次复苏,但对住房需求的打击将是极其严重的。

较短较浅的移民数额下降幅度,将导致墨尔本预计的2019-25年度住宅总数减少44,500~60,500套,住房需求减少了21%至29%。而在悉尼,罗恩斯利预测,在截至2025年的6年时间里,住宅需求本来将增加20万户。但现在,这一数字将减少46,000~66,500户,降幅在23%到34%之间。

高盛(Goldman Sachs)经济学家安德鲁•博克(Andrew Boak)表示,人口下降还将使澳大利亚此前平衡的房地产市场,尤其是悉尼和墨尔本的房产市场,陷入严重的“供应过剩”的现象,这对租赁和销售市场都将造成一定的打击。

他表示:“我们的基本预测是,房价将从最近的顶峰水平下跌约5%,到2020年底时,将与2019年底的数据水平保持基本一致。就地区而言,我们预计下降将向悉尼、墨尔本倾斜,其他地区的影响较小。”

不仅仅是住宅地产。据房地产经纪公司第一太平戴维斯(Savills)估计,在商业领域,学生公寓的收入将出现2013年以来的首次萎缩,主要原因是国际学生人数大幅减少。

但即便如此,该行业的投资者通常都是非常有耐心的投资机构,他们的投资策略是长期持有,而不会因为短期的利益损失而选择临时出售。因此在这个市场里,不良资产的低价出售风险很低。

而澳大利亚房地产市场面临的最大风险还依然是病毒的持续存在,如果全球的COVID-19情况仍然在持续进行甚至恶化,那海外移民的低迷情况将持续更久。

而澳洲削减永久移民的政治风向,也可能会降低移民数量的风险之一。

然而,房地产行业并不希望如此,他们也指出,除了住房需求外,吸纳有技能的技术移民对于支持老龄化社会的澳洲社会需求至关重要。所以人口持续增长对房地产行业来说是最至关重要的。

卖家和买家的下一步举措又该何去何从?  

澳洲的全国房屋中位价从2019年5月以来首次出现下跌——5月份下跌了0.4%

CoreLogic本周发布的全国数据显示,5月份房价出现了一年来的首次下跌——下跌0.4%,8个首都城市地区中有5个出现了下跌。因此,让买家望而却步的主要问题是「房地产市场真的触底了吗?」

作为英国四大银行之一的英联邦银行(Commonwealth Bank)预计,如果没有政府及时的举措,未来6个月房价将进一步下跌。

但鉴于经济开放的时间比之前预期的要早,所以现阶段所导致的跌幅较小,风险也较小。更早的解封,促进并活跃了就业、消费和房地产市场。

Commonwealth 英联邦银行表示他们正在追踪的政府措施包括,政府正在计划并可能在未来会推出一项2万澳币的新屋买家补贴或者任何可能为翻修者提供的现金补贴计划,以及未来可能会逐步取消印花税。如果这些举措得以实施,这将对房地产市场起到非常强大的支撑作用。

斯特兰地产集团(Strand Property Group)董事迈克尔•奥斯特(MichaelOssitt)也表示,虽然我们知道之前澳洲银行所推出的延期还款的政策时间是到9月份,但是任何正在等待9月后崩盘的人或买家,都将是徒劳的。

因为澳洲政府对房地产市场并不会坐视不管。而且就算按揭贷款到时仍然还不上,借款人也不会在9月之后被扔到大街上。届时仍然可以申请更久的延期还款或减少还款亦或者是一年以上的还款条约。

而且由于政府的举措,房屋上市的数量和买家数量下降到相同程度,这个现象反而支撑了房地产价格。再加上市场韧性和需求强劲,一些蓝筹股地区事实上没有出现任何实质性的降价。

CoreLogic的数据显示,虽然5月份全国房价下跌0.4%,但交易活动正显示出更多积极迹象——在4月份封城期间,交易活动下跌33%,初步解封后5月份反弹18.5%。

所以尽管发生了COVID-19,但利率处于历史低点,房价也相对稳定,澳洲房地产市场被视为一个“百年一遇的机会”的地方。

汇总

上一辈传下来的话「乱世藏金,盛世买房」是有道理的。只有发生战争,房产才会不如黄金。

尽管COVID-19黑天鹅来了,大家都觉得未来不确定了,要勒紧裤腰带过苦日子了。

可是我们在这些不确定中总能找到一些确定的东西,不论发生任何跟经济有关的危机或者说直白一点,能用钱解决的危机,政府都会印制发放更多的货币通过各种福利、补贴、奖励、建设、社会基金等形式发放费民众。

而只要印制货币都会产生通货膨胀,而产生通货膨胀后,房价就会涨。这是金融学的基本公式同时这也就是「盛世买房」的真谛。

而我们从前几期也聊过,成都移民公司宝泽移民顾问(微信:baoze9012)表示澳洲的地理位置本身就不容易成为任何实体战争和经济战争的目标,加上本身具有的一些天然资源和人文体系。自然房产市场也是相当的稳固,才会有持续增长50年的神话。

就像这次危机,很多专家也说了,如果没有澳洲政府的举措的话,按照正常市场的波动,房价早该崩盘了。

这就是为什么按普通人的心态来说,大家都没工作了,谁还来买房。确实,黄Sir也是这么认为,如果政府什么都不干,确实会这样。

如果现在的行情是正常的市场波动,政府自然应该高高在上,做好一个裁判的角色。但这是黑天鹅,这是突发又危害极大的危机公关事件,而是需要裁判下场跟球员们一起共度难关的时刻。

幸运的是,澳洲政府并没有坐视不管吃干饭,一项项经济恢复举措的推出及落实。虽然大部分人快没钱了但有些人有钱,有些人赚到钱了,有些人过得还不错。这些资金最后都会流向房地产,最终抬高房价。所以澳洲的前景仍然是非常美好的。

我们今天也提到了移民,黄Sir认为移民是澳洲最大的杀手锏。毕竟澳洲仍然属于一个移民国家。

需要大量的外来劳动力帮助这个国家发展壮大。说句直接的,现在移民配额16万多,如果提高到30万甚至50万,再大的经济危机不也解除了。

而我们看到澳洲封境封城或着解禁都是一步一步来或者一级一级按步骤来,而不是一下子开大招。

如果前面的举措都起到该起的作用,把经济情况伏起来了,那自然不会动移民这块。

但如果经济仍然是扶不起的阿斗,那黄Sir猜测,澳洲可能便会加大移民配额或者降低移民难度的举措。

连国内,大家都觉得抖音、直播才是未来的时候,都可以推出摆摊合法化的地摊经济,让人瞠目结舌。更何况澳洲呢!?

所以不管政府的政策如何变化,买房都是没错的,时间上,永远都是越早买越好,昨天买最好,10年前就买更好。

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