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如何建立完美的投资组合?

时间:2020-07-30作者:小泽 阅读:

在当下,当每人的主动收入都受到不同程度的影响的时候,很多人在此刻都非常羡慕那些有被动收入人们:他们或许不用太拼命的在职场打拼,却可以靠着被动收入过着非常舒适的生活。

于是,很多人都在纷纷模仿一些已经成功的投资大咖的投资行为,或者是效仿身边他们认为比自己财富积累快,比自己过得好的人的投资理念。


但是,就像生活中的许多事情一样,完美投资组合的想法是高度个人化的。

这取决于每个人的目标,个人和财务状况以及可以承受的风险。

从房产投资来说,有些人可能通过购买翻新和翻新的旧物业而发了大财。

其他人则可能通过购买新房并长期持有来赚钱。所以今天D博士就和大家聊一聊如何一步一步的打造属于自己的完美投资组合。

建立房地产投资组合的方法有很多种,但是有一种策略比所有方法都重要,那就是平衡。

无论你的情况,年龄或经验如何,平衡都可以最大程度地提高利润以及最小化风险。

什么是物业投资组合

房地产投资组合是个人、信托或公司拥有的投资房地产的集合。个人投资者通常居住在他们拥有的财产之一中,并出租其他财产。

在某些情况下,投资者在物业上赚取的租金收入要比每月的月供多;这样的房产称之为 正向现金流房产;但是在某些情况下,物业的租金收入要低于每月月供;这样的房产称之为负现金流房产。

所有的人都希望自己购买的房产都是正向现金流房产 – 至少能做到每个月都有租金盈余可以进到自己的账户。

对于很多负现金流的房产在澳洲也可以给投资人带来不少的回报 - 负扣税系统:澳洲的工资都是税收工资,一个负现金流房产可以每个财年报税的时候抵扣预缴税,这也是一种变向的收入。

平衡的投资组合是什么样的?

平衡的投资组合得核心是:建立一个每月收回可以成本的投资组合,同时保持价值的持续增长。

要做到这个,我们需要一些可以带来高租金收益的物业和一些可以带来高资本回报的物业,因为几乎找不到兼具两者的物业。

高租金收益物业:一般集中在旅游胜地,或者偏远地区的工作重镇,一般租金回报可以达到7%左右。

高资本回报物业:一般集中在住宅区,一家庭为主的区域,一般资本的增值可以达到每年5%-10%

不同城市的投资也是不错的策略:可以减少投资者受特定地点低迷的影响。

比如目前如果在霍巴特和墨尔本同时持有房产,因为目前霍巴特的租赁市场异常火爆,就不会因为目前墨尔本的疫情而对整体的投资组合造成太大压力。

如何建立平衡的投资组合?

要达到目标,应该采取的步骤最终取决于四个因素:收入,支出,未来财富目标以及你有多少时间去实现目标。

投资说白了先是金钱的游戏,其次是才是资产的游戏 – 因为现金流决定了您可以有多少盈余。盈余越多,您的借贷能力就越高;一旦拥有了借贷能力,便可以为房地产融资。

1、设定最终目标

设定目标的目的是为了将确保投资策略具有针对性和结构性,并在需要做出艰难决定时为投资者提供一些参考。

举个例子:比如你的目标是退休时每周有2000澳币的被动收入,或者个人总资产达到500万澳币。在有了目标之后,然后再去考虑需要通过几个物业可以达到这个目标?然后再根据目前的财务状况需要如何入市,大概需要多久才可以购买第二套以及第三套房产。

2、首先关注租金收入

投资需要杠杆,在澳洲购房需要投资者具有足够的首付,并且有能力支付利息。 

对于之前提到的高资本回报物业,因为租金不能抵消贷款,所以买家要能够每月额外支出费用,这对未来借贷能力的提高是回起到反效果的。

而高租金收益物业,虽然资本增值不是很快,但是租金的盈余可以直接提高投资者的借贷能力。

▪对于每月账户盈余充足的投资者,建议首先购买高资本回报物业,建议购买1-2套;之后的第三套可以购买一个折中物业,而第四套可以是高租金收益物业,用来快速偿还债务。

▪对于每月账户盈余不多的投资者,建议优先购买高租金收益物业,这样可以使你的账户盈余快速变多,等借贷能力变强之后再考虑高资本回报的物业。

3、所购买的物业都应该是自住型产品

这背后的逻辑很简单:自住者占市场的70%,因此购买仅吸引投资者的房产会大大限制资本回报。

房地产必须具有“特色和魅力”,并且必须位于“高收入,舒适性强,宜居性强”的地区,才能真正实现良好的资本增长。

这是因为人们在购买自住房的时候更多的带有强烈的感情色彩,对于数字,回报反而不会太在意。因此,随着时间的推移,他们的表现确实好于纯投资型房产。

总结

寻找好的物业绝对不是简单在网站上去查房源信息,然后去预约看房这么简单。 

毕竟不是所有人都有精力对所要购买物业的开发商、建筑商、过往项目表现、足区域内类似项目的对比做详细调研。

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