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2021年爱尔兰房地产市场分析

时间:2021-02-03作者:小泽 阅读:

2020年是新冠疫情持续影响的一年,整个爱尔兰房地产市场都感受到了这一影响。由于封锁期的延长和房产行业的暂时关闭,导致上半年许多市场活动被停止或显着放缓,下半年买方和卖方的活动才开始增加。

在一定程度上,这是由于第一季度后期和第二季度因为疫情的突发而造成整个市场停摆,多数买家和卖家都选择了观望。相较于前几年同期的交易记录,无疑在房地产一年之中最繁荣的时候缺乏应有的交易活动和抵押贷款的获取,需求被抑制。

2021年爱尔兰房地产市场分析

尽管银行与付款联合会(BPFI)在第三季度的抵押贷款批准和抵押贷款支付中均出现了积极增长,而且在2020年下半年购买者活动有所增加,但是截至在12月1日的市场上可购买的住宅房产总数是自2006年8月以来的14年内历史最低。

建筑业与许多其他领域一样受到疫情限制的影响,这导致新房屋的产量低于2020年的预期。实际上,在今年早些时候,建筑行业协会此前曾预测,考虑到疫情对经济的影响,以及安永会计师事务所的预测,即建筑业要到2024年才能恢复到2019年新竣工水平,住房供求平衡要到2031年才能实现。 

房价的变化

2020年第四季度之前,尽管略有下降,似乎爱尔兰全国房价仍在继续呈逐年下降趋势。但是,房地产价格仍然比一些评论家在今年初期预测的更具弹性。

根据《公民社会组织房地产价格指数》,截至去年10月份,全国房价仅下降0.4%。而首都--都柏林,住宅房价在截至10月下降1.2%。

预测到2021年,上半年和下半年将有所不同。在短期内,供应仍将是关键问题,再加上被压抑的需求和良好的市场情绪,价格可能会保持坚挺。随着这一年的发展以及疫苗有望分阶段推出,卖家将变得更加自信。

在整个2021年期间,购买者将对挂牌价保持敏感。对于卖方来说,从销售过程开始就给予切合实际的出售价格的房产将会被快速交易,过高的要价会使购买者对房屋失去兴趣。都柏林2021年住宅价格的任何变化都将与经济,就业和消费者信心相关。

从目前了解到的信息来看,主要的海外买家来自伦敦,中东和中国。

对于这些买家来说,这种疫情促使人们改变了生活方式,特别是如果他们在爱尔兰有父母和家人,以及如果他们有学龄的孩子。尽管大多数人总是买完后又取消交易,但疫情的发展加快了决定的速度。尤其是这个群体的需求主要集中在中高端房产市场上,而不依赖抵押贷款。

我们有理由相信这一趋势将继续下去,尤其是那些因英国退欧而从改变投资计划或者转向爱尔兰的买家。

2020年对于房地产市场来说是一个奇怪而令人惊讶的一年。在所有行业中,它起步强劲,但是随着疫情在爱尔兰变得更加严重,并且屡次封城,多数人认为住宅价格会下跌,但由于严重的供应短缺,使得价格保持稳定,上下浮动不是很大。

此外,由于有更多的时间来积累可供应的房源,因此在新的一年2021年,价格将在封城结束的未来几个月开始回升。

租金价格–增长率放缓

由于疫情的影响,2020年租金价格的增长率开始放缓。

在全国范围内,按年率计算,租金在2020年第三季度增长了1.4%,从2019年第三季度全国的平均租金1,239欧元增加到2020年第三季度的1,256欧元。这是自2012年第四季度以来全国最低的年增长率。

尤其在2021年新的封锁期内,最近的租金价格进一步下滑,以都柏林市中心位例,一月末期平均新出租两室的租金大概在1500。

而从我们汉鼎千居所管理的出租记录来看,从去年的3月疫情爆发以来,截至今年的1月底,汉鼎千居所管理的出租房租金价格记录最高的几套都已经下降超过20%,平均跌幅400-600欧元。

由于疫情对旅游业的影响,以前主要面向游客的数千套短期出租房被作为长期出租产品投放市场。租房主力人群的离开,加上封锁期的限制,使得都柏林的租金继续下滑。此外,由于疫情的传播影响,住宅租赁行业采取了紧急立法措施,旨在为紧急时期的居民提供支持。

2020年10月,政府出台了《 2020年住宅租赁法》(RTA 2020)。

该立法包括引入临时限制,规定除非紧急情况下明确违反租户义务,否则在紧急期间不能随意驱逐租户离开。汉鼎千居需要提醒各位房东的是,在出租前,一定要对租客有细致的了解和调查。因为租客在您的房子里入驻一段时间之后,您是无法再随意驱逐的,哪怕出现纠纷,争议,甚至不付租金的情况下。相关的机构是偏护租客的,所以您要是对租客有不合法的举动,反而会成为您被投诉的理由,使自己失去正当的权利。这一点上,我们了解到很多的华人甚至爱尔兰人房东都因此吃亏,却无能为力。

2021年前景

从我们的经验来看,2021年住宅市场的前景非常乐观,尤其是对于新房领域。尽管2020年上半年受到疫情封锁的负面影响,但下半年大量的交易引来的短期的繁荣,其中以首次买家为主,几乎占所有买家数量的三分之二。

此外,尽管大家对三居室房屋的需求最大,但四居室房屋的受欢迎程度也有所提高,这主要是由于疫情迫使大多数人在家办公,所以也造就不少买家希望能够将第四居室用作家庭办公室或者书房。

那么在2021年的第一个月,我们再次进入到新的封锁期,而且在过去的三周中记录的疫情感染病例数量也令人担忧。

但好消息是,目前也有多种可行疫苗的在推行,大家的自我保护意识也越来越强。此外,成功避免了对爱尔兰经济构成重大威胁的“无协议退欧”也是大多数行业从业者对于爱尔兰2021年保持乐观的态度的原因。 我们看到在都柏林的外围城镇,例如Ashford,Naas和最北端的Drogheda,交易速度和数量正在提高。疫情似乎对这些郊区位置需求的买家数量正在加速增长,得益于良好的网络连接和现代基础建设加速发展。而为了适应在家工作,大多数买家基本询问最多的就是每个房子内能提供实用且设计良好的工作区。 

尽管疫情为大部分普通上班族提供了重要的政府财政支持,但对中高收入者的实得工资的影响相对较小。受影响最大的行业,例如酒店和零售业者,通常在任何一年中占抵押贷款的比例较小,而承租人的比例较高。

因此,抵押贷款的总体需求和批准已经强劲恢复,并且受到疫情影响的程度比最初预期的要小。我们预计全年价格将保持稳定,并且根据地点和价格的不同,预计价格会有小幅上涨。 

此外,作为政府计划的一部分,“共有制计划(计划的对象是那些无力一次性购买整个房屋的人。该计划的规则适用于无法一次性全款支付的买家)”已经开始实行,该计划将使国家拥有房屋的30%股权,并已承诺先期提供7500万欧元的资金用于支持这个计划。此外,加强的“帮助购买”计划将最高的补助从20,000欧元提高到30,000欧元,至少将持续到2021年底,并鼓励今年更多的首次购房者交易。  总而言之,一旦到3月的疫情封锁解除,有利的政府政策,积极的买卖双方以及稳定的价格相结合,将使我们对于2021年的夏天的房产市场充满了乐观。

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