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日本房产投资分析

时间:2020-11-20作者:小泽 阅读:

继悉尼、洛杉矶、温哥华等国际大都市以后,2015年开始,中国的房产投资者瞄准了东亚邻国——日本,大规模进军日本房地产市场。外国投资者的涌入让原本沉寂多年的日本房产出现了生机,要知道,从上个世纪90年代开始后20年间日本房地产市场一直处于低迷状态,日本本土对房产投资的需求并不旺盛,直到2015年开始,日本房地产才开始慢慢升温。

有数据统计,2015年,来自中国的投资客户在日本置产总量高达16亿美元,相比较2014年,2015年的置产量上涨了167%!足以见得中国投资者对不动产的狂热,和很多不愿购房的佛系日本人形成了强烈对比,也难怪国外很多人一说到中国人,第一反应就是买房大户。日本作为亚洲富人的避风港之一,买家不仅有中国人,还有新加坡、马来西亚、泰国等东南亚国家的投资者,美国、澳大利亚等西方国家也有投资者看好日本房产。

日本房产投资分析

日本东京一家专门面向华人服务的地产公司负责人总结了在日本买房的群体,大致有三类:第一种是北上广这种一线城市的公司高管,这些人在国内一般已经购置不止一套房产,海外投资主要是为了实现多元化资产配置;第二种是像国内某大牌导演那样随手在世界各国买房的富豪阶层,这些人买房的目的与其说是投资,不如说是为了在海外度假的时候可以住在自己的房子里;第三种就是新世纪以后异军突起的中产阶级,他们正面临“投资荒”的问题,预算比较有限,更看重回报率。第三类群体的人数要比前两种多很多,夸张点可以说是这些人撑起了日本房产投资市场的半边天。

中国人在日本买房投资,很多人的预算都是200万~300万元人民币。两三百万在北京、上海、深圳这种高房价城市也就是一套首付钱,而且还不一定有购房资格,放在银行利息太低,炒股的话风险又高,于是很多人萌生了海外置产的想法。日本是众多海外投资选项中的一个,房子一般都是买在东京、大阪等集经济和人口优势于一体的国际大都市。投资收益率相对可观,出租或经营年租金回报率可达到6%~8%。这个收益可能会不符合部分投资者的预期,但如果跟大陆房价居高不下租金回报率却徘徊在1%~2%之间的热门城市相比较,日本的这个租金回报率其实已经非常不错了。

如果还想要更高的收益率,那只能投资别的领域,房产这块基本是很难实现了。东京是日本首都,也是全球人口最多的城市,东京都市圈总人口3700万,日本总人口也才一亿多,大部分日本人尤其是年轻人都集中到了东京,一点也不输给中国人奔赴北京的热情,高密度人口和集中消费使得东京房产的租房市场非常稳定,租售很高,空置期很短。

据了解,因为大量人口的流入,2010年~2019年东京平均房价累计涨幅高达47%。即便是在疫情期间,各国实施旅行限制,东京一些地段好的房子依然是抢手货,不少外国投资者通过线上看房的方式最终确定合同。稳定的经济、与国际接轨的金融体系和开放的投资环境,日本房产近年吸引了大量的海外投资者。日本去年的人均GDP达到4万美元,经济实力雄厚,是亚洲最大的发达国家。日本政府对国外投资者投资房地产持欢迎态度,限制少,现在投资日本房产正是绝好时机。日本房产投资还有一个优势就是,房东和租客的矛盾较少。和国内频频曝出的租约纠纷不一样的是,日本的房子租约非常稳定。

在国内,租客在租房的时候,通常是押一付三,一次性支付4个月的租金,合同到期以后,房东会退还押金。对于租客来说,只要不违约,损失可以降到零。日本租房可就没有这么简单了,在日本租房,礼金、保证费、管理费、共益金等各种费用加起来是一笔不小的支出,并且这些费用原则上是不退的,而这些“原则上不退的费用”则成为了长租房稳定性的保障之一。日本租客在签租房合同时,通常需要交付以下几种常见的费用:1、家賃:房租;2、共益金:公共卫生(门口、走廊、垃圾场、电梯等)费、管理费等。和房租一起,每月缴纳。共益金里可能会包括水费;3、水道代:每月水费;4、礼金:签约时一次性交的费用,当作送给房东的礼金,原则上不退还;5、敷金:押金,最后退房时会根据情况,除去房屋清扫费、修补费、未偿还费用之后,退还剩余部分;6、手付金:一般是一个月的租金。收取了手付金的房东必须保证不收回房子转租给别人,如果房客主动提前中止合同,那么这个费用就作为“解约手付”,不予退还;7、更新料:合同到期后更新续约合同时缴纳的费用;8、中介手续费:法律规定最多收取一个月的房租;9、键交换代:重新换锁芯的费用;10、火灾保险费:当房子发生意外的时候,火灾保险会给予资金补偿,这个也是租客必须交的;(法人租的情况下,火灾保险会比个人租贵一些)11、保证会社初期费用:就是保证会社做担保审查租客信用问题的机构,这个也是必须要缴纳的。

有的长租房可能还有24小时保障费、清扫费这些费用,算下来,第一次要缴纳的费用就是3到6个月的房租。成本如此高,日本租客确定房子以后通常不会轻易换租。此外,很多经历过泡沫破灭的日本人并没有中国人的买房情结,结婚买不买房也取决于当事人的意愿和经济能力,父母长辈不会施加压力,不存在掏空六个荷包买房的现象。在日本人的观念里,买房应该是一件量力而行的事,不管是租房还是买房,都应该根据自己的能力而决定。日本人买房的年龄普遍都是中年以后,有的甚至一辈子租房。在日本,租房的人占比大且稳定,这也保证了日本长租房市场的稳定性。

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