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新西兰暂停移民会对房价产生影响吗?

时间:2020-07-06作者:小泽 阅读:

随着新西兰的移民审批因为疫情基本暂停,房地产市场的这一大刺激因素正在面临休整。

新西兰在今年3月份时人口达到500万,而其近几年人口的快速增长主要是受净移民的推动,也有一部分是由于新冠疫情而选择回国的海外新西兰人,但现在新西兰的边境线上每天到达和离开的人数,已经从3月份之前的合计3万-5万降到了每天几百人的水平。


新西兰统计局高级人口学家金-邓斯坦说,类似这样的人数变化是前所未有的。至于未来几个月和几年的移民情况如何,他说,过去的预测一直是不准确的,现在更是如此。

"目前不确定性不仅来自新西兰,也来自其他国家的旅行限制。旅行量无论是到达还是离开,都已经缩减到了原来的零头。"

他说,目前也不清楚已经回国的新西兰人是否打算长期留下来,或者一旦旅行限制取消,他们是否会重新返回海外。

新西兰房地产协会的首席执行官Bindi Norwell说,全国各地的房产代理越来越多地接到来自海外的新西兰人的咨询电话,随着新西兰在抑制病毒方面取得的成功不断成为全世界的头条新闻,他们更渴望回家了。

"有些人已经回到新西兰,并打算在全球公认比较安全的环境中度过大流行,也有些人则希望尽快回来、隔离、寻找工作机会,还有一些人则希望购买并出租房产,直到他们准备好下一次的搬家。

"咨询者大多来自英国、美国和欧洲其他地区的新西兰人,感兴趣的大多是在奥克兰、惠灵顿、霍克湾、科罗曼德等地区的房产。目前,南岛地区的房产咨询较少,不过这种情况在未来几个月可能会有所改变。"

REINZ也听到了更多的故事,人们正在全国各地搬迁,以便离家人更近,或者也有人喜欢上了封城期间的慢节奏生活,并意识到他们的工作可以在家里完成。

不过,澳新银行首席经济学家Sharon Zollner对于回流的新西兰人是否会给房市带来多大刺激持谨慎态度。

"一旦边境重新被开放,那么新西兰仍将面对一个非常脆弱的局面,虽然最近可能会有大量来自澳大利亚的新西兰人涌入,因为他们在那边失业了,无法获得福利,但他们并不会刚回来就急着买房,因为他们可能不会马上就有最好的经济状况,而会在新西兰努力找工作。"

澳新银行预测,今年新西兰的房地产价格将下降10%至15%。Zollner表示,可能会有一些海外新西兰人回家后确实会去买房,而且是在豪宅领域,但这些家庭的数量可能很有限。

"基本上,不管你是外籍人士还是回国的新西兰人,都不会有很多好的工作机会,所以回国的新西兰人对房价的拉动作用有限,"她说。

"如果他们没有收入,他们可能不会有能力偿还抵押贷款,所以他们可能会在这个时候选择和家人呆在一起,因此回国的新西兰人也许并不会真正刺激住房市场,当然这取决于他们的个人情况。"

租房压力

通常情况下,新西兰的GDP大幅波动都是由农业带动的,但农业并没有雇佣多少人,现在的问题是旅游业,Zollner说。

"旅游业占新西兰经济份额的6%左右,但它的就业率接近9%。这是一个真正的人员密集型行业,零售业和酒店业也是真正的人员密集型行业,这三个行业是经济中受影响最严重的行业,所以与正常情况相比,同样的GDP回落,新西兰的失业率会受到更大的冲击。"

这次新冠危机的影响将是广泛的,比如皇后镇的人口就可能会减少。

"会有人选择离开这个地区,Airbnb上的民宿变得更难填满,长期租赁供应会增加,但租赁需求会大大减少,所以我预计租金会大幅降低。退休人员可能会选择搬到区域内更便宜的房产。"

澳大利亚也陷入了衰退

再次开放边境会有帮助,因为新西兰的国际旅游业对GDP的直接打击在4.5%到5%之间,如果开放与澳大利亚的边境,我们也许能将这一数字减半。

但我们需要现实一点,因为澳大利亚也正处于经济衰退期,去皇后镇等地旅游等消费也必然会受到影响。

"另一方面,如果我们是唯一的国际目的地,我们可能会获得相当大的市场份额,所以如果我们能做到这一点,对我们的旅游业来说是相当有意义的,但这并不能解决问题。"

Zollner说,新西兰的家庭债务已经爬回了家庭可支配收入的160%以上,虽然开放边境或许可以挽救一些旅游业的工作岗位,减少人们在支付抵押贷款方面的压力,但人们还是会害怕,现在有一大堆人不知道他们的工作是否被保住了,或者他们的裁员是否只是被推迟了,可能他们的雇主目前也不知道。"

Zollner表示,澳新银行对新西兰房价重回正轨的预测是2022年或可能是2021年年底,在此期间,房主应该专注于偿还抵押贷款,尤其是那些发现自己处于负资产状况的人。

最近在澳大利亚媒体上发表的一篇文章强调了Covid-19新冠危机后澳大利亚房地产市场面临的风险。文章指出,崩盘(或其他)的可能性取决于三件事--就业、人口增长和消费者信心--然后概述了一些非常有说服力的理由,为什么这些因素将决定市场的涨跌。

在过去的几周里,我们看到了许多类似的文章,银行和一些经济学家概述了我们应该担心的所有理由,并举出看似合理的数据作为支撑。

但你有没有停下来质疑过,就业、人口增长和消费者信心是否真的会影响市场?这是一个严肃的问题。我们接受这些 "支柱 "是房地产市场表现的根本--这种方法是建立在特定环境将以高度可预测的方式影响市场行为的前提下。但这种观点是否有证据支持呢?

答案是否定的,它不是--你不需要追溯到很久之前就能看到这种方法的愚蠢。在过去的15年里,我们已经将这种衡量形式发展成了一门艺术--将就业、人口增长和信心引为市场无可置疑的支柱,但同时也将其他 "原因",如外国买家、闲置房屋、房产投资者和税收待遇等加入到市场的原因列表中。

你已经很少听到后面这些原因了,因为证据最终证明,这些原因实际上根本没有影响市场,我们现在悄悄地就把它们忽略了。但就业和人口增长呢?它们对楼市的影响到底有多大?

我们来看看。

我们现在有一个相当重要的房地产市场数字银行用来跟踪房价变化的趋势,其中数据最早来自20世纪70年代,数据表明,自20世纪80年代以来,新西兰已经经历了四个繁荣周期,在全国范围内,中位数的房价,大致每10至12年翻一番。

其中第一个高峰在1986年左右,为十年的波动变化画上了句号,这十年的变化主要由Muldoon经济改革主导,但随着第四届工党政府更深远的 "Rogernomics "经济改革结束。

到80年代中期,失业率约为4.2%,通货膨胀率约为18%,抵押贷款利率上升了20%以上,净移民人数出现了约17000人的负外流,其中许多人流向澳大利亚。

到了1996年左右,房价大致又翻了一番,但原因完全不同。自1990年开始执政的国家党政府基本上延续了前政府的改革,但也改革了国家住房政策,引入市场租赁,并出售了大部分国有住房组合。

在这十年间,失业率攀升至11.4%(1992年),通货膨胀率骤降至仅4%,浮动抵押贷款利率几乎减半至12%左右(以我们的标准来看是很高的,但相对于十年前来说是很低的)。移民人数仍然是负数,净出国人数为1万人。

到2006年,住房政策再次发生变化。克拉克工党政府推翻了上届政府的住房改革,取消了市场租金,但保留了国民政府为抵消较高的租房成本而推出的住房补贴。

它还实现了3.9%的失业率(从1998年7.8%的十年高点),4%左右的通货膨胀率和10%左右的浮动抵押贷款利率。2006年的净移民人数现在增加了1万多人。房价又翻了一番。

到2016年--你猜对了--房价大致又翻了一番。在关键的国家党政府下,失业率控制在5.1%,浮动房贷利率降到了5%左右的历史低点,通胀率降到了1.6%的历史低点,移民以7万多人的净增量运行,争论的焦点已经转移到了住房成本和据称超过10万的房屋短缺上。

我的观点是?如果你试图寻找每一次繁荣背后的共同因素,你将很难在我们传统衡量的数据中找到它们。在过去4个周期的每一个周期的高峰期,所处的经济环境都不可能有更大的不同--唯一能把它们联系起来的就是周期本身,以及大约每十年房价翻一番的情况。

奥克兰最昂贵的街区的一栋传统别墅和东区的一栋获奖房屋在拍卖会上都以超过400万纽币的价格成交,这表明买家即使在新冠危机的冲击下仍然准备在房地产上花大钱。

今天拍卖室的最高成交价为432万纽币,是位于Dannemora市Point View Drive 249号的一栋五居室乡村风格的别墅,经过强烈的竞价,以432万纽币的价格拍出成交。

这栋获得2015年奥克兰注册建筑大师年度住宅奖的房产,在三组竞拍者的争夺下,成交价格几乎是2017年217.5万纽币的政府估价的一倍。

与同事Angela Rudling一起推销该房产的Bayleys经纪人Michael Chi表示,他对最后的结果并不感到惊讶,因为这栋房子是 "独一无二的"。

"这栋房产的设计曾经屡获殊荣,而且从结构上来说,也是一个非常罕见的房产,买家显然也非常欣赏这些,"他说。

早前的拍卖会上,位于Herne Bay的Ardmore Road 48号的一栋精心设计的四居室住宅,在经过四方的强烈竞价后,以405万纽币的价格卖给了奥克兰的买家,也比2017年的政府估价高出135万纽币。

这套房子由奥克兰艺术家Britt Alpe出售。上周,Alpe在接受《先驱报》采访时表示,她家对别墅的改造是她 "最大的艺术品"。

"我是一个家庭主妇,也是一个画家。我在这个空间里工作,我用对我来说很重要的东西来包围自己。我的重点是光影,这一直是我的激情。因此,当我们装修这所房子时,我想创造一件艺术品。"她谈到这所房子时说。

该房产吸引了家庭、归国的外籍人士和年长的买家。市场对各种物业的需求持续存在。

根据NZME旗下挂牌网站OneRoof.co.nz的数据,该房产上一次出售是在2009年7月,价格为115万纽币,因此至少在纸面上为Alpe带来了290万纽币的利润。

另一个成交是位于St Heliers的7B Keys Terrace的一套155平方米的三居室住宅,以142.6万纽币的价格成交,比其CV高出30多万纽币。

OneRoof的编辑Owen Vaughan说。"如果说奥克兰的拍卖价格告诉了我们任何关于房地产市场在封城后的状况,那就是有买家愿意为自己的房子而努力,但只是为了合适的房子。

你很难在过去一个月内成交的以上房产销售中找到一个明确的模式。一些吸引了强势竞价的房屋位置不错,或者是呈现出良好的屋况。同样,你也会发现修缮过的房子和时尚的内城街区的房子都能卖出大价钱。"

Owen补充道:"清盘率也是有升有降,有些拍卖会的清盘率高达80%-100%,而其他类似存量房的清盘率则低至40%。

"不过买家还是有的,5月份的抵押贷款已经从4月份封城的黑洞中恢复过来。但也许不确定性是可以预期的。市场才恢复全面开放一个半月,有理由认为奥克兰的房市还在努力寻找封城后的新常态。"

新西兰房地产协会表示,根据其数据,封城解除后销售价格与估值比中位数有所回升。

REINZ首席执行官Bindi Norwell说:"总的来说,这个指标开始有改善的迹象,这对那些正在出售的人来说是个好消息,但对首次购房者、投资者和那些希望得到'新冠危机便宜货'的人来说,则是不太受欢迎的消息。"

"供应方面的问题将推高这个数字,但希望这将给潜在的供应商带来上市所需的信心,从而增加供应库,减少房源短缺。"

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