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美国投资房地产应以LLC还是信托持有?

时间:2020-08-03作者:小泽 阅读:

在美国投资房地产一直是个热门的话题。其中,除了置产的地点、金额等条件需要考量,「产权持有方式」也绝对是个重要的考虑因素,因为以哪种形式持有房地产,关系到资产未来的保护与传承的问题。

常有人问,到底是设立责任有限公司(Limited Liability Company, 简称LLC)来持有美国房产还是用生前信托(Living Trusts)持有比较好?答案是,LLC和生前信托各有其功能,而且是可以同时并用的。这两者相互搭配好的话,其实功能更强。怎么说呢?

许多人都知道,投资用的房地产(例如出租以收取租金的房子),可以设立LLC来持有以得到资产保护的效果。因为LLC的会员只负有限责任,一旦房产引起法律官司,赔偿金额原则上也只能以LLC名下的财产(即该房产)的价值作为赔偿上限。也就是说,由该房产引起的债务,顶多就是把该房产赔光而已,不会牵连到投资人的其他个人资产。

虽然LLC可以在某种程度上保护资产,但如果投资人以自己个人名义持有LLC的会员权益(membership interests, 俗称「股份」),将来的继承人在继承LLC股份时,会需要经过法院的遗嘱认证程序(probate),这个程序经常很费时,且律师费偏高。

这时候,把LLC结合生前信托来避开法院认证程序,甚至提供额外的资产保护功能,就是一个很吸引人的选项了。具体来说,与其自己持有LLC,投资人可以先成立一个生前信托,让信托持有LLC股份,再用这LLC持有投资型房产。如此一来,透过信托持有的财产(自然包括其持有的LLC股份)将来在继承时,不须经过法院认证。且如果信托经特别设计,还可以防止信托财产受到继承人的债主或离婚配偶追讨,亦即未来假如继承人有欠债或离婚的情形,信托的设计可以保护家产不外流。

简而言之,在这种LLC搭配生前信托的形式之下,投资人既可以透过LLC来得到有限责任的保护,又可以在将来避开成本较高的法院认证程序,并且对于子女所继承到的家产提供更高的保障。

此外,在设计产权持有架构时,还有以下事项需要注意:

1

外国投资人(非美国国民、也非美国税务居民)透过某些类型的信托及公司架构持有美国实体财产时,在法律上仍会被视为由个人持有,因而造成高额遗产税的问题。目前外国人的遗产税免税额仅有6万; 联邦遗产税最高税率为40%。此时产权持有方式需有更精细的安排,以最大程度的节省遗产税。如有相关需求,应咨询专业律师。

2

并非所有房产都适合放在公司的名下。例如,投资人不宜将自己主要住宅的产权移转给LLC或其他公司,这样反而会失去可能的屋主地税优惠。

3

常有人误会了LLC资产保护的意义,也误以为LLC的资产保护功能是无往不利的,这是错误的。要确认哪类公司比较适合个案情况,必须好好咨询律师和其他相关专业人士。

4

常有人误以为信托名下的财产不能自由买卖、抵押贷款,因此不敢成立信托,这是天大的误会。处置信托财产其实类似处置个人或公司财产。信托管理人对财产的处理有裁量权,可以在符合受益人利益的情况下,自由决定是否买卖或抵押。

产权持有方式的设计及其相关的法律与税务效果是一个十分复杂且专业性较强的主题,很多方面取决于具体个案的情况。

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