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美国房地产买卖及过户常见问题分析

时间:2020-09-11作者:小泽 阅读:

01、过户律师能为我的过户做些什么?

收到客户,客户的钱代理或贷款公司的正式委托后,我们将根据买卖合同中的条款规定开始房产的产权调查,调取该房产的财产税报告,收集卖方的有关信息例如所欠贷款情况,还清贷款情况,社区费和水电费情况等。

收到产权调查报告和,调取该房产的财产税报告,我所过户律师将对这些文件进行仔细审查和通过这些材料。如果发现这些文件里有任何瑕疵或问题,过户律师将联系卖方,告诉他们如何尽快解决掉这些问题。

在有贷款的交易中,我所过户律师在产权有关的文件审查通过后,给贷款机构出具一系列产权方面的法律确认文件,使贷款机构放心完成后面的贷款程序。

贷款机构审查我所过户律师提供的产权确认文件后,如果有问题或疑问的,联系我所过户律师解答或解决。一旦贷款机构完成贷款处理程序,我所律师整理好整套过户材料,完成买卖双方的过户手续。

02、过户律师在过户过程中代表哪一方?

要看情况。如果房产买卖不涉及到贷款(现金购买),我所过户律师代表买方的一方。如果过户房产的买方通过贷款购买该房产,我所过户律师代表贷款方。在绝大多数过户中,卖方没有聘用自己的律师。虽然我们的过户工作着眼于确保过户文件没有任何过错,我们还是建议卖方有自己的律师帮忙审阅文件或回答问题。

美国房地产买卖及过户常见问题分析

03、过户结算报表(Closing Statement )是什么?

过户结算报表是过户律师准备的一份过户的所有财务细节的概要报告,最迟在过户日的前一天发给卖方和买方审阅通过。这个文件又叫HUD-1 Settlement Statement 或者 Combined ALTA Statement.  这份概要报告上清楚地列举说明过户双方应该承担的每一笔支出或收入,是房产过户过程中必须而且最重要的一份法律文件。 

04、什么是产权保险?

产权保险又两种:贷款方的产权保险和房产所有人的产权保险。 如果过户涉及到贷款方,必须购买有贷款方的产权保险,以保护贷款方对该房产的权益。房产所有人的产权保险保障房产所有人对该房产的权益。有房产所有人的产权保险的保障,如果过户之后产权出现任何问题或争议,产权没有登记或被错误登记,或者过户的房产在过户后被发现有别人的留置权,产权保险公司负责解决产权出现的任何问题,保证房产所有人对房产的产权。但是和其他保险不同的是,贷款方的产权保险和房产所有人的产权保险的保险费是一次性收费,不需要每年都要交产权保险费。

05、过户一般在哪里进行?

如果没有特别约定,房产过户一般在我所的办公室。地址是1770 Indian Trail Lilburn Road, Suite 450, Norcross, GA 30093.

06、可以办理过户的时间是什么? 

除非特别约定,在我所过户的时间是上午9点至下午4点半之间,周一到周五。具体过户时间需要和参与过户的各方,主要是买卖双方当事人以及他们的中介代理,协调确定一个对大家都方便的时间。 

07、万一我不能亲自参加过户,怎么办?

因为各种原因,买卖双方不能亲自参加过户的情况经常发生。 这种情况下使用一种法律文件叫授权书,英文叫Power of Attorney.  在涉及贷款时,贷款银行对授权书有一定的要求,需要事先征得贷款机构的审批。如果你已经签署了一份授权书,应该尽早发给我所的过户律师审查通过。同时送来授权人的政府发的身份证明文件,例如驾照等。被授权人也需要提供同样的身份证明文件。 

08、房产卖方需要带什么文件参加过户? 

房产出售方在过户当天需要携带政府发的有效的身份证明文件例如驾照,向自己银行汇款的说明,房产的钥匙以及其他需要给新主人的文件例如说明书,保修单等。

09、房产买方需要带什么文件参加过户?

房产买方在过户当天需要携带政府发的有效的身份证明文件例如驾照,支票本(以防万一在过户的最后时刻过户结算简报的修改而出现金额差额)和贷款银行特别要求携带的其他文件。

10、买方如何支付购买过户房产的款项?

买房的钱必须通过银行的电子转账(wire transfer)在过户前转到我所在华美银行设立的过户专用银行账户。转款的通知(银行账号)必须直接来自律师事务所的正式通知。买方在进行任何正式转账之前必须打电话给办理过户的承办律师核实确认后才能转账。买方千万不要扛着一箱子现金到我所办理房产过户,因为我们不接受现金交易。 

11、过户一般需要多久完成?

我所过户律师通常在过户之前将所有的法律文件准备齐全完毕,以便过户顺利简便。如果过户是没有贷款的过户,一般需要半小时到一个小时。有贷款的过户一般需要一小时到一个半小时即可完成。 

12、过户之后能不能把其他人例如自己的配偶或子女加到房产证上去?

完全可以。一旦过户后,房产买方成为房产的主人。他/她完全可以随意处置自己的房产。如果房产所有人需要把其他的人加到自己的房产证,让他们和自己共同拥有房产的,请联系我所过户律师。 

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